第195章 【大步向前走】（8000字章节！）
周五，林祖辉早早的来到国泰城市，召见了兼任国泰董事的梁真勋、执行董事兼总经理陆东来。 林祖辉坐在办公位上，用笔在纸上写着一些数据。 良久，下定决心的说道：“12月初我们需要交付傅氏家族3亿的资金，也就是账上还能暂时余下1.5亿的现金（贷款4.5亿）。所以，你们去将这笔资金购入12月期指合约，2300点以下都没有问题。” 梁真勋和陆东来早已经习惯了林祖辉这种——利用自己的金融本领，为公司带来收益的手段，也不再像一开始那样战战巍巍的。 陆东来沉思了一下，说道：“12月期指合约就算结算后，预计也要一月初才能到账，而我们第三笔尾款在1月初旬也需要全部交清，时间上不一定来得及。不过，我们这次贷款是4.5亿，就算挪用了1.5亿，相当于还剩下5亿的资金尾款；国泰城市就必须在12月将宏记大厦、证券出售的资金全部到位，这样才能稳当！” 言下之意，时间安排得如此紧凑，万一出现意外呢！ 梁真勋作为新时代地产全系的董事，对整个财团系的财务了如指掌。 所以，他笑着说道：“无妨的，新时代地产和华人置业都有现金准备的，到时候可以借调周转，肯定不会出问题的！” 他作为老板的核心心腹，大概知道老板对恒生指数年底的预测，估计是2500点。这样一来，现在做12月的期指合约就非常有利可图。 而此时，香江的期指合约买卖活跃，每天交易量在12000张，光保证金就需要2.7亿左右，市场规模大，不愁消化不了。 本周恒生指数大跌，从最高2330点，跌至今天的2180点，足足有150点的跌幅；正因为如此，林祖辉才打算再抄底一次。 其实，此时梁真勋也有点紧张的： 新时代持有的12月期指合约买入点平均在2280点（1亿保证金）； 国泰前面买入的12月期指合约买入点平均在2230点（7000万保证金）； 这两笔投资，目前都产生了亏损！ 华人置业的购买的12月期指合约，因为买得早，买入点只有2000点不到一点，目前获利还可以（1.5亿的保证金）。 但是，梁真勋依旧担心恒生指数还会下跌，毕竟他不是神算子，有此忧虑很正常。 不过呢，林祖辉在众人心中已经被神话，公司的影响力极大，这种投资是不需要和人讨论的；不管是董事会还是股东大会，是没有人敢质疑董事长的。 “别担心！新时代地产是一个财团系，拥有足够的抵挡风险能力。而且，国泰城市如果不在其它地方多赚一点钱，压根发展不起来，光每年的利息都够我们喝一壶了。” 陆东来点点头，说道：“好的，我知道了！” 这次蛇吞鲸，还是给国泰城市带来了严重后果，本周随着大市的大跌，国泰城市的市值也蒸发了两成，仅剩下4.5亿还不到了。 若不是前面记者发布会开得及时，恐怕会暴跌只4亿以下！ ....... 时间匆匆，转眼来到十二月份。 这20多天里，林祖辉过得很充实，不是女人让他充实，而是那种踏踏实实的‘固本培元’工作方式让他很充实。 因为新时代地产系的几家公司，都因为资金紧张而不得不停下发展的脚步，这让林祖辉有时间将这些公司的基础事务，好好的处理了一番。 发展物业、收租物业、投资物业、证券、期指合约，每一笔投资都印在了林祖辉的脑海里。 在他整顿公司内务的时候，恒生指数也是过山车般的变化，先是11月中间两周维持在2200点至2300点运行，接着又是11月最后一周的大幅上涨，恒生指数一举突破2400点。 这让林祖辉悬着的心，总算有放了下来！ 他估计，12月份期指合约结算日的时候，2500点应该是跑不了。 他本人及其公司投资了大量的12月期指合约，自然希望能够顺利获利平仓。 毕竟他的很多计划，都是需要用到这些钱的！ 牵一发而动全身，若是不能大幅获利，他的很多计划都不能实行。 礼拜一，上午。 林祖辉在新时代地产的会议室，召集了一众高层开会。 “李经理，工业厂房的行情如何？” 林祖辉点名负责新时代地产负责收租/投资物业的李荣生，他是新提拔的高层。但自新时代地产收购华人置业后，慢慢的开始以土地储备为主，收租物业大幅撇减；所以，李荣生并没有兼任公司的董事。 李荣生对于老板的问题自然是信手拈来，立马说道：“红磡区、九龙湾每平方尺的售价在550元左右，荃湾、葵涌每平方尺的售价在450元左右，沙田在400元左右；我们手中的工业厂房平均涨幅在55%，市值5.5亿元！预计现在开始出售，可获得纯利1.9亿，回笼资金2.6亿！” “那就开始出售，但不要闹太大动静！” “好的，我会注意的！现在市场上的工业厂房非常稀缺，再加上价格高涨，反而有不少人愿意投资，相信我们很快就可以销售一空。” 林祖辉点点头，市场越是火热，接盘的人越多，大多数人的投资理论就是——买涨不买跌。因为在他们看来，下跌可能就是恐慌，跌多久，跌多深，他们本能的感到恐慌。反而在上涨中买入，只要买进去，很快就能获利。 工业厂房最多还有两成利润，林祖辉自然是看不上了。 而且这笔投资的回报和本金，本来早就预算在新投资上面了。 接下来，林祖辉又对梁真勋说道：“我们的蓝筹股投资总市值多少了？” 新时代地产的蓝筹股是在六月份开始买入的，那个时候恒生指数才1750点左右，本金是一亿，然后采用的是五倍杠杆。 如今，恒生指数涨幅近四成，而林祖辉选的蓝筹股俱是蓝筹股中的明星股，表现一向非常不错。 梁真勋也是立马信手拈来，毕竟老板喜欢有准备的下属，非常注重会议的效率； 所以很多高层要学会猜测老板当天的会议要询问什么，自己就得做好充足的准备。 “截止到上周五，我们的蓝筹股投资的市值为7.5亿。若是现在开始套现，按照当前股市的情况，应该可以获利2.3亿（佣金和纳税扣除后），回笼资金3.3亿！” “出售吧！12月份恒生指数应该都会维持在2400点以上，甚至2500点也是可能的！但这笔资金我们有用处，无论如何也得套现了！” 当前，香江股市的总市值已经突破4000亿，可谓非常喜人！ 香江一共才550万人口，相当于人均存了8万在股市，可见香江的金融环境有多夸张！ 而据林祖辉所知，八七股灾前，香江股市市值保守在6500亿以上；而香江本地生产总值才3000亿，人均5.4万港币。 不过香江的地理位置太好，而且又是自由经济的典范，每年游客就高达1000万人次，还有贸易、金融等也是得天独厚。 中环的写字楼为什么那么贵？ 就是因为很多外资机构和公司纷纷入驻香江，并打算以香江为跳板，去分享内地的大蛋糕。 会议继续。 林祖辉说道：“我打算让新时代地产集资供股，每10股供1股，获得4亿多的现金流。梁董事，你来做这次行动的负责人，下周一定要完成。” 港府最近在讨论出台新的供股集资法规，即每次发行新股不能超过10%。 华人置业若是想供股集资的话，势必要在法规出台前，完成供股集资；当然了，这种新条例法规，一般都有个生效期，应该来得及的。 梁真勋点点头，他早已经和老板配合无间，每次供股集资都能准时完成，就连旗下几家子公司供股集资，他都是主导。 而林祖辉则负责找好时机，每一次供股集资保证是市场最火热的时候，以方便供股集资能顺利完成。 毕竟，市场一旦萎靡，那么是没有投资者愿意供股集资的。 “是，老板！按照目前的行情，我们的供股集资会很顺利。” 林祖辉笑着调侃道：“我个人可就惨了，这次供股集资，我恐怕得去举债了！” 一种高层却是附和的笑了起来，他们都是跟林祖辉的老员工，他们也不会相信林祖辉是真穷。要知道，既然新时代地产都能在外汇、期指合约、蓝筹股上获利不菲，难道老板就不知道自己投资一点嘛？ 再说了，新时代地产已经供股了不少次了，老板每次都是供股的，没有转让给投资者。 见众人不信，林祖辉只得说道：“真得去抵押点股票供股，我的投资都在12月期指合约上！” 梁真勋说道：“那老板也赚得回来，期指合约最近半年表现很好的！” 林祖辉笑着说道：“这倒是！就是感觉好不容易赚了点钱，又得供股集资，又得还债，真有点舍不得。不过呢，新时代地产如今已成长起来，我也是很欣慰！” 就算一个孩子样，这一路走来，林祖辉一直拿着自己的个人资金去供养新时代地产，才有如今市值46亿市值的新时代。 以前，新时代只有新世界、恒基的四分之一市值（新时代市值20亿的时候），目前已经是新世界、恒基的三分之一市值了，可谓发展迅速。 按照这种情况，八七股灾钱是恒基、新世界的二分之一市值是没有问题的。至于和新鸿基、长实相比，那就是在二分之一到三分之一之间。 会议最后，林祖辉又强调道：“按照惯例，梁董事要发布一下公司投资获利的情况，本周提高一下股价！今年我们公司非经常性获利6亿的消息，给我放出去，不信新时代地产下周涨不到50亿。” 新时代地产前期非经常性盈利就已经是2亿，如今工业厂房和蓝筹股都各获利2亿多，足足6亿多的非经常性盈利。 新时代地产还投资了4400张期指合约，买入均价2280点，预计12月底还可以盈利4800万。 在加上今年发展/收租地产获利也有近4亿，新时代地产明年的财报将亮瞎那些投资的眼睛，将跻身全港最赚钱的五家地产商之一。 跑赢恒隆地产，甚至可能和新世界差不多！ “好的，我一定会将这个消息放出去。” ....... 翌日。 《天天日报》刊登出一则天大的新闻： 新时代地产执行董事梁真勋在接受采访时表示，新时代地产在1986年的非经常性盈利预计在6亿元左右，更是预测新时代地产在1986年全年盈利可能高达10亿元，跻身全港最赚钱的五家地产商之一。而新时代地产的非经常性迎来来源于：外汇、期指合约、炒卖物业、投资蓝筹股等多项投资。 一时间，业界震动。 新时代地产不过被林祖辉接手不到两年，其前身更是一家濒临清盘的地产公司，如今居然年盈利可跻身五大地产商之列，简直匪夷所思。 当日，新时代地产便升水8%，市值一度逼近50亿。 ...... 花开两朵，各表一枝。 林祖辉和郑裕桐联袂前往信和地产，两人坐在车上聊了起来。 郑裕桐见面就问道：“新时代地产今年的非经常盈利真有6亿？” 他是新时代地产的重要股东，自然也是关心起其利益。 林祖辉自信的说道：“只多不少，属实！怎么样，彤叔干脆来公司任个董事算了？” 新时代地产里面有不少支干薪的董事，有政界的退休官员，有商界的大前辈，还有国际组织驻港的负责人。 这是一种名人效益，林祖辉看中他们的人脉，而这些人也可以在新时代地产领一份干薪。 郑裕桐持有新时代地产3%的股份，林祖辉也邀请过他担任董事，不过他有心淡出商界，扶儿子上马，所以一开始并没有答应。 不过这一次，郑裕桐却是一口答应了，原因很简单，他现在是真正的看好新时代地产了。以前虽然也看好，但还有同乡情谊的考虑。 “好，这个董事我领了！看来我那笔投资赚了不少钱啦，哈哈！” 林祖辉点点头，又说道：“彤叔，这次去信和地产，我想将双子大厦定下来了！18.8亿就18.8亿，这笔投资非常值！” 郑裕桐毫不犹豫的说道：“这次是你牵头，你说了算！若不是考虑你们华置的资金问题，我早在11月便有意定下来了！” 双子大厦也就是前世的奔达中心，后来叫力宝中心；前世澳资奔达集团在1987年以19亿的价格拿下；目前双子大厦尚未竣工，预计需要1988年才能投入使用。 双子大厦位于金钟地铁站上，由两座分别为42层和46层的大厦组成，外表的几何图形非常独特，由大小不等的凸起方块雕塑造型。玻璃幕墙设计成深色，两座大厦底部相连，为宽敞的广场和通道。整个建筑独成一体，被认为是美国建筑流派中第二代现代派的产物。 这幢大厦的地皮在1984年拍卖，被信和地产联合光大地产、南洋财团、日资财团，捡了个便宜，据说地价仅不到4亿。 而在中英谈判前，这块地皮的补地费高达19亿。 信和地产目前已经报价18.8亿，出售起九成权益，还有一成权益被信和地产拿下。 林祖辉和郑裕桐来到信和地产，黄廷芳父子接待了两人。 信和地产是香江的地产大好友，七十年代中后期，信和地产足足拿下了尖东填海地块近一半的权益，差不多90万平方尺；信和地产将这些地皮发展成：尖沙咀中心、帝国中心、好时中心、永安广场、南洋中心、尖沙咀广场等。 如果说九龙仓称雄尖沙咀、置地雄踞中环、希慎割据铜锣湾，信和则在尖东独领风骚。 不过，信和地产和置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比，投资策略有两点明显的区别： 第一，信和地产以地产发展为主，地产投资为辅；因此只保留了尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心外，其余均推出发售。当时，信和推出的尖东物业非常受市场的欢迎，永安广场更是创造了——当天售罄的记录。 第二，信和地产发展地产物业，往往配合大股东黄氏家族的私人投资公司进行，如尖沙咀中心的权益，黄氏家族占了五成半。 双方在坐下之后，黄廷芳说道：“当初在拍卖会上，我和林生不打不相识，没想到这么快就合作起来。” 林祖辉笑道：“当年拍卖会上，新时代地产因为资金不足的原因，我确实耍了点手段，让黄生见笑了！” 当初让黄氏父子多花了近1000万，这次购买大厦差不多也让他们赚了几倍回去了。 前世在1987年售价19亿的双子大厦，这一世在1986年11月（11月谈的）就售自己18.8亿，显然黄氏家族也是吃定林祖辉这个狗大户。 当然了，也有现在地产正热的原因，如果不溢价购买，怕是没有足够诱惑力。 但是可以肯定的是，双子大厦一定是会出售的，因为有四家财团，若是出租，其它三家肯定不会同意。 而且，信和地产在1982年至1984年损失10亿，一度差点破产的局面；所以，不太可能持有如此昂贵的一幢物业。 “那里那里，我反倒觉得那是一个聪明的行为！” 郑裕桐对黄廷芳说道：“我们已经同意18.8亿的价格交易了，信和地产这笔投资非常的划算啦！” 黄廷芳谦虚的说道：“当初若不是郑兄相让，我们也捡不到这个项目！” 郑裕桐摇摇头，说道：“当初我们固然有和地铁公司闹得不愉快的原因，但更多的是我精力放在会展中心。老弟的眼光不错，双子大厦可以获利不菲；对了，中港城你们应该是准备收租的吧？” 中港城地皮是1985年信和地产和黄氏家族联手投得，价格为3.9亿；信和地产建成一个拥有设备现代化的华夏客运码头的‘城中城’——中港城，这笔投资也是非常值得称赞的。 “老哥称赞了，新世界的会展中心才是大投资、大项目。中港城以后确实收租之用，不做出售。” 听着这些大佬聊大项目，林祖辉心头火热，幸好，自己的新时代地产系马上就可以腾飞了，最近他每天都给打鸡血似的，精神百倍。 很快，进入到正式的议题。 林祖辉说道：“18.8亿的价格，我们觉得没有问题！就是想在交付上，分为三个月期限支付，期间产生的利息，我们照常支付。” 黄廷芳爽快的说道：“这当然没有问题！说起来，双子大厦的工期还有近一年封顶呢！” 林祖辉点点头，他不急着使用！ 但是他已经想好了双子大厦的名字，那就是‘华置中心’，华置本来就是‘华人置业’的简称，这个名字林祖辉还蛮钟意的。 很快，双方主脑便达成了协定，并约定在本月22日，双方在律师楼签订正式合约。 之所以将签约定在20天后，那是因为华人置业也得筹集首次付款资金。 ...... 回到华人置业，林祖辉召集一众高层又开始安排筹集资金市值，梁真勋也参加了聚会，他是身兼三家公司的董事，事情最多。 林祖辉说道： “第一笔套现资金，港澳发展的股份，我们全部选择套现，不留一股，可获利5000万至6000万。” “第二笔套现资金，杠杆投资的蓝筹股，也开始出售，预计可获利4亿，回笼资金6亿。” “这两笔资金要在这两个礼拜套现完成！” 高毅说道：“恩。10月底，我们在东亚银行股票上赚了8000万，现在账上是1.5亿的现金。也就是说，我们在25号之前，可凑齐8亿的现金流！” 梁真勋补充道：“需要支付国泰城市一笔3.5亿的费用，购买宏记大厦！” 华人置业还投资了7500张12月期指合约，成本价仅2000点，这笔收益预计明年一月初可回笼资金3.3亿。 不过，12月份指望不上！ 所以林祖辉说道：“我会说服银行为我们这次收购双子大厦提供10亿的债务，这个不是难事！” 众人点点头，确实如此，这个物业的价值19亿，银行就是贷款12亿都肯。 接着，林祖辉说道：“蓝筹股一旦套现完成，可以在市场发布消息，刺激公司股价，年底我们需要完成一次供股集资。包括期指合约在内，我们华人置业今年也赚了10个亿，这是一个非常了不得的数字，足以让我们的市值飙升至28亿（当前22亿）。” 高毅点点头，说道：“到时候我会召开一个记者发布会！” 这时候，梁真勋说道：“老板，还有收购目标？” 一众高层纷纷投来目光，他们也在思考，华人置业筹集的资金非常多了，老板看样子还打算大笔供股集资，可见不满足收购双子大厦。 林祖辉点点头，说道：“先看供股集资的情况吧！” 却是没有说出自己想购买置地两幢大厦的事情，毕竟一切都还是未知。 一步步来，新时代地产系的其中三家公司新时代地产、华人置业、国泰城市，相当于在做一个联和行动。 很快香江业界和投资者都会感叹——林超人来了！ ...... 礼拜三以后，林祖辉一直在跑银行，华人置业购买双子大厦需要借贷10亿；如此庞大的一笔贷款，自然需要几家银行组合借贷。 林祖辉个人也需要贷款2.5亿，用于供股集资，采用的是股票质押。 此时，他在六月份通过投资蓝筹股时，就已经将个人的持股增持到45%。 所以，若是这次新时代地产集资5亿，他就需要供股2.25亿！ 当然了，2.25亿的供股资金已经不算什么了，林祖辉明年一月份就可在期指合约上回笼资金9亿多。 ....... 转眼一周过去。 12月9日，星期二。 新时代地产顺利完成供股集资，而集资5亿的规模，也是在业界掀起了不小的影响。 很多媒体评论新时代的惯用招式：供股集资前发布利好消息，然后大比例吸纳资金，动作迅速，狠辣。 甚至还有媒体总结出：新时代地产每一次供股的时机都选在恰到好处，这和其老板超强的金融能力有关。 新时代本月预计可获得现金11亿，其中工业厂房和蓝筹股就回笼了资金6亿。这些资金，除了留5亿资金准备为华置供股集资外，其余6亿将全部用于购买土地和旧楼。 作为地产商，只要手中有土地和旧楼，就可以利用其抵押贷款，然后去开发楼盘。而此时，新时代地产旗下的土地储备，价值在28亿元，可谓已经相当丰厚了。这个水准差不多是新鸿基的三成，是恒基的四成。 与此同时，新时代地产还拥有价值9亿的开发楼盘，持有子公司股份价值16亿，收租物业6亿，期指合约价值1亿。 资产值再次飙升，达到了60亿；负债17亿，净资产43亿，市值55亿。 市值位列地产公司第八，超越了恒隆地产和希慎地产。 当然了，恒隆地产旗下还有个淘大置业，其市值差不多是华人置业的1.5倍； 而且，新时代地产的市值水分很大，估计超过了两成。 ....... 到了周末，华人置业又召开了一个记者发布会，高毅在发布会上简单的公布了华人置业的丰功伟绩。 “华人置业在今年的盈利有望突破10亿大关，其中证券和期指合约的盈利约7.6亿，港澳发展纯利1.4亿，物业收租纯利1亿。” 一众记者面面相觑，又是一个10亿？ 瞬间引爆了发布会的热情，一个个问题抛了出来。 “请问高经理，贵公司证券投资是否出自林董事长之手？” “所有的投资，均出自我们公司的投资部门之手，董事长亦在这个部门！华人置业的主要业务就是投资物业和证券，我们公司的投资部门拥有很强的投资能力，这是公司能在不到一年的时间，取得如此成绩的根本原因。当然了，大市在今年涨幅逾四成，也是我们能取得获利的原因。” “请问高经理，贵公司是否使用了高杠杆投资手段？” “我们确实采用了杠杆，但确是在一个合理的范围！例如期指合约，其本身就是五倍杠杆，所以我认为这个杠杆是合理的。当然了，大家关心是否有风险也是很正常。不过大家也知道，我们公司在港澳发展这个投资上，可谓是经典一役！” “请问高经理，贵公司的期指合约是否已经完成交割，还是12月的期指合约所产生的利润？” “9月份已经获利一部分，12月份的期指合约投资也有。” ...... 12月18日，华人置业供股集资：每五股供一股，共集资5.5亿。 与此同时，华人置业供股资金情况： 公司账上资金为8亿（出售蓝筹股及港澳发展、东亚银行），供股集资5.5亿，获得专项贷款10亿，总计23.5亿的使用资金。 华人置业联合新世界地产，购入金钟地铁站上物业发展权‘双子大厦’——更名为华置中心，交易资金为18.8亿；华人置业占股八成，需支出15.04亿，含税15.8亿。 华人置业从国泰城市手中，购入宏记大厦，交易金额3.5亿，含税3.68亿。. 两笔交易后，华人置业账上还剩下4亿的现金，还有一笔价值3.5亿的期指合约，其它物业和证券价值也在15亿。 而此时，华人置业的债务逼近新时代地产，高达16亿，仅落后1亿。 而华人置业的资产值42亿，净资产为26亿。 其净资产，比今年三月份足足提高了四倍多！ ...... 翌日，星期五。 华人置业、新世界地产组成的财团，提前完成和信和地产签约，完成一笔高达18.8亿的物业交易。 签约完成后，双方召开了记者发布会，公布了交易细节。 发布会的记者们纷纷挖掘第一手消息，要知道，新时代地产系最近两个月已经完成了两笔高达10亿以上的交易了，可谓亮瞎了香江业界人士的双眼。 有记者找茬，问道：“高经理，据我所知，华置中心需要1988年才能交付。也就是说，现在你们每年需要支出1.6亿左右的利息，而华人置业的正常盈利规模恐怕也就这个数吧！岂不是说，华人置业每年赚的钱，只够支付利息？” 高毅调侃道：“我记得以前有记者质疑华置的母公司，也是一样的问题。事实证明，新时代地产今年的盈利据说要突破10亿。而华人置业呢，今年的盈利差不多和新时代地产齐平。至于明年，我们华人置业依旧是一家风头正劲的投资公司，不会让投资者失望的！” 太TMD的霸气了，所有记者都在猜想，创造这个奇迹的人，应该只属于‘花心大亨’。任猪飞的香江新豪门