第322章 【投资航运的契机】
香江兴业的会议室里，林祖辉见证了——新世界发展和香江兴业的换股商业行为，因为他也是香江兴业的董事；而且新时代集团持有香江兴业15%的股份，所以他也参加了之前的商讨董事会。 对于新世界发展入股香江兴业，他自然是持支持态度，虽然此举会将新时代集团持香江兴业的股份，稀释为12.6%。 而査济民和查懋生父子，对于新时代集团、新世界发展纷纷看好香江兴业，也是非常欢迎的；毕竟这是换股，不是拿着现金入股，香江兴业当初因为持有的新时代集团的股份，股价也是水涨船高。 如今的新时代集团，市值已经超过了新世界发展，就连年纯利都超过了新世界发展，位列香江地产公司第四名。 新世界发展重视收租物业，特别是酒店物业（新世界中心、会展中心共计4座五星级酒店），在香江是除了名的；正因为如此，再过两三年，连恒隆地产的盈利都跑不赢了。 合约签署后，大家高兴的聊了起来。 郑家纯谦虚的说道：“还是祖辉眼光高，早就在猜出新机场方案这两年要出来，故提前加入香江兴业。我们这个时候加入香港兴业，显然是落后了一大步！” 此时，新机场方案已经在市民流传了，故郑裕桐有此一说。 查懋生笑着说道：“不落后，这是换股，大家的公司都有在进步，都有无穷的潜力，什么时候合作都不落后！” 查家对于能同时持有新时代集团、新世界发展的股份，并加入董事会，自然是非常乐意的。愉景湾再有前途，也不过是一个大型屋邨的项目而已，而这两家公司可是全面发展的巨无霸地产公司。 而且，査家和林氏、郑氏交好，也有利于在地产上的作为！ 郑家纯脸上露出笑容，可能他心里对自己落后加入香港兴业，而且又是在市场上已经有了新机场方案的舆论情况下，感到有些不好意思，颇有点见了好处才上的感觉。 三個‘年轻人’很有话题，此时査济民也将香港兴业这一个公司，交给儿子来打理；当然，不管是郑裕桐，还是査济民，都是在背后看着儿子的。 闲聊中，郑家纯说道：“我们最近打算重建开发半山区梅道的物业！” 林祖辉的脑海里立马出现当地的地图，好奇的问道：“你们有那里的物业嘛？” 郑家纯也不隐瞒，说道：“准备全面收购基立实业的股权，谈得差不多了，差不多要花7.5亿的样子！不过我算过，若是将基立实业在半山区梅道的旧物业拆卸，可重建豪宅52万平方尺，赶上地利根德阁一、二座的八成了。”说完，他不经意的露出一丝骄傲！ 好家伙，感情是在和林祖辉比赛和竞争啊！ 一旁的查懋生最近几年将重心放在地产商，立马惊呼道：“成本这么贵？” 郑家纯见董事都发话了，解释道：“我们算过，每平方尺的楼面地价为1438港币，加上利息、建筑费，成本估计在每平方尺楼面为2300港币。虽然眼下只有微利（地段远远没有地利根德阁好），但这个地方的物业要在1992年推出，届时盈利非常不错的。祖辉，你说是吧？” 不能让查懋生这个董事，对新世界没有信心，这是郑家纯的想法。 林祖辉毫不犹豫的点点头，说道：“这是当然，我的蓝田地铁站也是这么规划的！” 郑家纯被认可，顿时有些欣然，毕竟他是新官上任，外面有质疑，能得到好友的认可，自然十分高兴。 查懋生点点头，说道：“新机场方案今年一出台，再加上未来地产升水，我们愉景湾第四、五期，相信价格决定可以在650元以上了！” 如果低于650元每平方尺，香港兴业是拿不到三成半利润的，所以査氏当然希望价格越高越好。 林祖辉和郑裕桐纷纷点头，称赞愉景湾第四期、第五期是个赚钱的大工程。 接着，林祖辉又不经意间的说道：“新世界发展莫非准备供股集资，我见你雄心勃勃？” 郑家纯苦笑道：“‘不入市售股集资’的父训，我怎么会去违背。这次收购基立实业的钱，我打算将香港船坞（60%持股）进行出售，航运这几年着实有些萎靡！” 林祖辉神色一动，然后问道：“可找到买家？” 郑家纯看了看林祖辉，好奇的说道：“难道你有意？” 林祖辉没有犹豫的点点头！ 郑家纯感叹好友的精力充沛，立马说道：“下周你带人来我们公司谈吧！” “没问题！” 据林祖辉所知，航运在九十年代便开始复苏，航运市道虽然没有步入高峰，但是船价却飙升到高峰时的水平。届时，他正好可以分一杯羹。 重要的是，林祖辉希望借助此举，看能不能参与到码头的投资当中去。李黄瓜的码头业务，能不能分自己一半呢？林祖辉如是的想到。 ....... 回到华置中心的办公室，林祖辉拿起管理层交上来的‘可售’物业表格，开始一个一个审核。同意出售的，他会打勾，以此决定最终出售的物业清单。 华人置业最终要放出价值20亿的物业（零散收租物业），这样一来才能在暴跌前筹集35亿的资金，用于中区花园道‘地王’项目（和林氏家族五五合作），和抄底地产、收购永安集团等商业活动。 新时代地产将旗下收租物业的九成进行售出，回笼资金10亿出头；并将地利根德阁一座售出，可回笼资金4亿（占股3成）；连同账上的流动资金17亿、今年前五个月售楼利润8亿、期指合约回笼8亿。不包括外汇投资（目前市值7.5亿），就可以筹集资金47亿（债务50亿） 经过一番预估后，林祖辉露出灿烂的笑容！ 暴跌后，新时代集团、华人置业都有大量的资金进行抄底，还不包括继续举债投资。 就以新时代集团来说，届时净资产将达到200亿以上，按照负债率五成计算，至少还能借贷50亿。而一年八、九亿的银行利息，还是可以接受的，毕竟到了90年代以后，新时代集团（母）的年盈利将突破20亿。 更何况，林祖辉会让公司投资证券的，以此来减轻利息的压力。 下班前。 林祖辉总算将销售物业的确定工作做好，并叫来地产/置业的核心高管，打算加班开一个会议。他不喜欢将工作带回家，所以只能选择加班。 林祖辉将资料给四人，并说道：“出售的物业我都勾好了，新时代集团出售九成的收租物业，价值约10亿出头；华人置业出售价值20亿的收租物业，你们看看还有什么意见，今天晚上我们就确定了，然后开始策划销售。” 陈晓芬问道：“从2月初开始正式出售吗？” 林祖辉想了想，说道：“对！你们记住，分三个月出售就行，不要一下子放出去，造成市场动荡！” 梁真勋自信的说道：“现在地产正是火热的时候，每个月的交易额都是上百亿，我们的动作不会影响市场的。不过老板说的有道理，毕竟我们地产公司是一些地产界的风向标，所以分开出售影响更小。” 林祖辉补充道：“我们是负债大户，出后物业发展‘中环广场’、‘嘉兰中心’、‘娱乐行大厦’也是理所当然。” 四人点点头，这样一来，确实不会造成市场的警觉。 其实，主要是八七股灾中，林祖辉的先见之明，让一些市场人士佩服，可能会将目光盯在新时代集团身上。不过，华人置业才刚刚以天价拿到‘湾仔地王’，所有人都认为林祖辉非常看好地产接下来走势呢！ 接着，大家开始细细讨论！ ........ 1月16日，新的一周开始。 林祖辉带着陆东来等一行人，前往位于中环的新世界发展总部，讨论收购其香港船务的事宜。 香港船务是郑裕桐在1983年斥资2000万美元购入的，占股60%；前几年航运大低潮，郑裕桐又逆市购买不少船只，谁知道航运萎靡了那么多年，依旧没有起势。 目前，香港船务拥有12艘货柜船及1.4万个货柜，初步预计价值12亿。 若是新时代集团拿下，大概需要7.5亿~8.5亿。 此次之行，林祖辉带了专业人士，打算今天完成审计和谈判，达成交易意向。 真正的大生意就是如此，不可能斤斤计较，李超人买港灯只用了10个小时；当然，据说他窥觊港灯已经好几年，早已经研究透了。 而林祖辉虽然没有提前研究航运和香港船务公司，但是他懂大势啊，九十年代初，航运的价格便开始涨到高峰时的水平，仅凭这一点，就非常值得投资。 而且，新时代集团现在正努力朝着一家以地产为核心的综合性集团发展，故这步棋有必要走下去。 双方一见面，郑家纯就让手下将香港船务的资料交给林祖辉一方，然后两人闲聊起来。 “你是在赌航运回升？还是纯粹是想做船王呢？”郑家纯笑着说道。 林祖辉直白的说道：“我在赌航运在九十年代会回暖！不过，我也挺好奇，新世界发展的负债并不高，你为什么要出售彤叔当年的投资呢？” 父子俩一个买一个卖，倒也是个新闻！ 郑家纯说道：“负债虽然不高，但是我们还有其它商业活动需要大量的资金，所以就将这个包袱卖掉！” 林祖辉心里立马猜测，郑家纯可能在和美国华美达酒店集团谈判了，那个项目起码是25亿港币以上。 当天，花了8个小时，总算达成了这笔交易。 新时代集团一共花了8亿，购买下香江船务60%的股权。 因为是直接收购，省下了很多麻烦，直接让新时代集团进入了航运业，不需要从零做起走。任猪飞的香江新豪门